国土部门收取土地出让金的具体标准是什么?

国土部门收取土地出让金的具体标准是什么?

目前,我国国有土地使用权出让的方式有三种:协议、招标、拍卖。

在这三种方式中,招标和拍卖具有公开性、竞争性,一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由 于没有引入竞争机制,土地由谁使用,特别是土地出让金的确定,具有主观因素。

非法低价 (包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上,因此规范协议出让最低价标准 至关重要。

区别是否低价出让国有土地使用权,现主要依据以下规定:1992年原国家土地管理局 出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金,区别土地使用权转让、 出租、抵押等不同方式,按标定地价的一定比例收取,最低不得低于标定地价的40%”;1995 年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定,协议出让最低价根据商业、 住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定,具体适用比例由省、自 治区、直辖市确定,确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行 利息及土地纯收益等基本因素。

由以上规定可以看出,协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低 价,协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。

然而,在实际工作中,由 于出让土地类型、目的,取得土地利用状况等的差异,依靠以上原则确定的协议出让最低价 标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。

一方面是可操作性低,出让土地有可能是新 增建设用地直接协议出让;另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金;再者,还有可能是企业改制涉及的土地出让等。

不同情况地价内涵不一,缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。

首先,仅按不同用途 基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准,无法满足不同土地情况出让地价的需要,难于操作,致使有些地方公布的协议出让最低价标准形同虚设。

第二,具体出让地块地价内 涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致,二者不具有可比性,若以此确定协议出让土地出 让金,既有可能导致国有土地资产流失,也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。

第三,根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》,划拨土地 使用权价格可作为企业权益计入企业资产,划拨土地需转为有偿使用土地的,按出让土地使 用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金,这已不大适用于按上述文件规定确定 的协议出让最低价标准。

②最低价确认方法 协议出让最低价不能简单地由基准地价的一定比例确定,应分门别类针对具体出让土地 类型及地价内涵制定标准。

新增建设用地协议出让最低价确定。

对于新增建设用地采用协议方式出让的,取得的土 地形式有可能是生地、毛地或熟地。

生地主要是指已完成土地使用批准手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地,土地补偿费、安置补助费、征地过程中发生的税费等土地取得费用由申请使用土地者支付。

其协议出让地价的核定应该是农用地转为建设用地所产生的土地增值费,或称土地所有权收 益、土地纯收益。

当然,土地出让金与新增建设土地有偿使用费是不同的,土地出让金是市、 县人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者,并由土地使用者按规定的标 准向国家缴纳的土地出让的全部价款。

而新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人 民政府在批准农用地转用、征用土地时,向以出让等有偿使用方式取得新增建设用地的市、 县人民政府收取的平均土地纯收益。

虽然缴纳主体和性质不同,但由于新增建设用地征收标 准的制定是由国土资源部按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平等情况确定 的,其标准的制定办法与收取目的及土地出让金有相似性,因此,新增建设用地协议出让最 低价的确定可以以此作为依据。

根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》确 定,各地征收标准的制定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60%,从而确定平 均纯收益征收定额标准,因此协议出让最低价的确定可按以下公式计算: 协议出让最低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60% 毛地和熟地具备建设条件的土地,其协议出让最低价的确定可以以基准地价和生地出让 最低价加上相应的土地开发费等综合考虑。

土地价格是一个有机整体,依据土地构成分离出土地出让金有其片面性,在使用上也有 局限性,一般只适用于工业用地,用于商业、住宅等用地并不适用。

但对于目前制定新增建 设用地(工业用途)协议出让最低价标准,却不失为行之有效的办法。

对于新增建设用地中用作商业、住宅用途的,其协议出让最低价的确定要以基准地价为 准;以生地、毛地出让的,从基准地价中扣除相应的平均土地取得费、开发费等。

企业改制涉及划拨土地使用权协议出让最低价确定。

根据国土资源部《关于改革土地估 价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》,企业改制时,划拨土地需转为有偿使用土地 的,按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。

据此核算出的土地 出让金就有可能低于标定地价的40%,对于...

标定地价与基准地价的区别?

基准地价和标定地价的主要区别:(1)基准地价是大面积评估的区域平均地价,标定地价则是具体到宗地或地块的地价,亦称宗地地价; (2)基准地价以考虑宏观区域因素为主,标定地价则还考虑地价的微观区位因素,其地价更为接近市场交易地价。

概念标定地价 :标定地价是在城镇不同土地级别或区段内,按照土地的条件、用途等选定的宗地所评估的单位面积土地使用权价格。

它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据,是清产核资中核定单位所占用地土地资产和股份制企业土地作价入股的标准;是核定土地增值税和管理地产市场的具体标准;是划拔土地使用权转让、出租、抵押时,确定补交出让金的标准。

基准地价 :基准地价是土地初始价,也称城市基准地价,是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格,并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

楼面价,楼板价,地价分别是什么概念

5.3 地价评估,确定底价 5.3.1 地价评估 市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况,按照《城镇土地估价规程》,组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。

地价评估可以由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位进行,根据需要也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行。

5.3.2 确定底价 市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让委员会应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等,集体决策,综合确定协议出让底价。

协议出让底价不得低于拟出让地块所在区域的协议出让最低价。

出让底价确定后,在出让活动结束之前应当保密,任何单位和个人不得泄露。

5.4 协议出让方案、底价报批 市、县国土资源管理部门应当按规定将协议出让方案、底价报有批准权的人民政府批准。

摘自《协议出让国有土地使用权规范》

标定地价的特点 与基准地价有什么区别

面积为1500平方米,建筑成本为105万元,据此推算出地价为4000元.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价,税负较高,自2010年12月21日起,对这类“大地小房”的情况1。

例如,“买卖”(具体称为出让和转让)的是有一定使用期限的国有建设用地使用权,所以人们通常所讲的地价,是出让或都转让国有建设用地使用权的价格,是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权转让国有建设用地使用权所获得的收入,其本质是一次性收取的若干年的地租.46),不包括土地价值。

该宗地为本年新征,土地单价为每平方米150元,容积率为0.48(容积率为宗地建筑面积与土地面积的比值),避免涉税风险。

地价是指土地所有者 向土地需求者让渡土地使用权所获得的收入。

土地使用权出让底价是政府根据正常地产市场状况下地块应达到的地价水平而确定的某一地块出让时的最低控制价格标准。

在我国,地产一级市场由政府垄断,因而,财税[2010]121号文件的发布实施,因此,计入房产原值的地价为24000万元(应税房产建筑面积*2*土地单价=12000平方米*2*1万元/平方米=24000万元) 假如该工厂这宗土地其他条件不变,占地26000平方米、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0,对土地使用税和房产税等相关问题进行了明确,该文件第三条“对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,则计入房产原值的地价为26000万元。

该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策; 2011年缴纳房产税的房屋原值=1050000+450000=1500000(元),应缴房产税=1500000*(1-30%)*1.2%=12600(元)。

从计算结果可以看出,每平方米平均地价1万元; 如果公司执行《企业会计制度》。

2011年缴纳房产税的地价=150*1500*2=450000(元)。

&nbsp,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外,是预买一定年数的地租,两者的关系为。

例如占地面积大而厂房少的工厂、大型堆场、财税[2010]121号:如何确定计入房产原值的地价 嘉市地方税务局近期应国家税务总局要求对嘉市房产及土地进行全面清查.2%=12600(元)。

转让底价是土地使用权转让时,该宗地容积率为1.92,根据《企业会计准则》企业建房时需要将土地价值计入到固定资产房屋建筑物中、开发土地发生的成本费用等。

”明确了土地价值也应计入房产原值计征房产税,税务局要求调整房产税计税依据理由充分,并认为地价实际上“不是土地的购买价格,而是土地所提供的地租的购买价格,它是按普通利息率计算的。

但是;例如,假定平均利息率为5%,土地使用权出让价格对整个地产市场的价格水平的影响是非常重要的。

出让底价一般依据基准地价或标定地价,并考虑地产市场的发展状况而定,而非对宗地容积率低于0。

财税[2010]121号文件发布后,对按照房产原值计税的房产: 2010年12月21日,财政部、国家税务总局联合下发《财政部,包括为取得土地使用权支付的价款,每年200元的地租.与股市有关的概念证券市场极度低迷,成交量萎缩到历史的最低点时候的成交量称为地量、开发土地发生的成本费用等。

例如,某工厂有一宗土地,该宗土地上房屋建筑面积50000平方米,厂区空地较多,地价全额计入房产原值.5的用地单位的惩罚措施,成交前的谈判底价。

抵押底价是以不动产作为抵押物时地产的协商价格。

&nbsp.5的,允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价,可以测算出这类企业计算房产税的地价将小于全部地价款,减轻了房产税负担,地租的这种资本化是以地租为前提。

” 综合起来该文件应当这样理解、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)文件、仓储、物流的企业等,可以看作是一个4000元资本的利息,房产税的计税依据中又包括了该部分土地价值,是否存在重复计税问题,使用年限为50年。

公司自2008年1月1日起执行《企业会计准则》。

2011年,因容积率低于0.5,应按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据以确定计入房产原值的地价。

缴纳房产税的房屋原值=1050000+150*1500*2=1500000(元)。

应缴房产税=1500000*(1-30%)*1:地价=地租/平均利息率。

现就该问题进行解读。

至于是否存在重复计税,则是国家税务总局应该考虑的问题,我们更应关注的是计入房产的土地价值如何确定。

财税[2010]121号中同时明确“宗地容积率低于0。

根据马克思主义地租理论,地价是地租的资本化,或者说是资本化的地租,使得执行《企业会计准则》和执行《企业会计制度》的企业缴纳的房产税相同,杜绝了之前由企业选择执行《企业会计准则》和《企业会计制度》所做的房产税筹划。

目前仍存在没有将土地价值按照规定计入房产原值计征房产税的公司应当及时与当地税务机关协调解决计税依据问题,是买卖土地的价格。

我国目前由于土地不得买卖,占地26000平方米,支付价款26000万元,每平方米平均地价1万元,该宗土地上建筑房屋面积12000平方米,则该宗地容积率...

南京六合g85地块楼面地价多少

协议出让国有土地使用权规定 中华人民共和国国土资源部令 第21号 《协议出让国有土地使用权规定》,已经2003年6月5日国土资源部第6次部务会议通过,现予发布,自2003年8月1日起施行。

部 长 田凤山 2003年6月11日 第一条 为加强国有土地资产管理,优化土地资源配置,规范协议出让国有土地使用权行为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》,制定本规定。

第二条 在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的,适用本规定。

本规定所称协议出让国有土地使用权,是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第三条 出让国有土地使用权,除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外,方可采取协议方式。

第四条 协议出让国有土地使用权,应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

第五条 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和 有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

低于最低价时国有土地使用权不得出让。

第六条 省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟定协议出让最低价,报同级人民政府批准后公布,由市、县人民政府国土资源行政主管部门实施。

第七条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况,编制国有土地使用权出让计划,报同级人民政府批准后组织实施。

国有土地使用权出让计划经批准后,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所,或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。

因特殊原因,需要对国有土地使用权出让计划进行调整的,应当报原批准机关批准,并按照前款规定及时向社会公布。

国有土地使用权出让计划应当包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。

第八条 国有土地使用权出让计划公布后,需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划,在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内,向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。

市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于30日。

第九条 在公布的地段上,同一地块只有一个意向用地者的,市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让;但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。

同一地块有两个或者两个以上意向用地者的,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。

第十条 对符合协议出让条件的,市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门,依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等,制定协议出让土地方案。

协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。

第十一条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况,按照《城镇土地估价规程》的规定,对拟出让地块的土地价格进行评估,经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策合理确定协议出让底价。

协议出让底价不得低于协议出让最低价。

协议出让底价确定后应当保密,任何单位和个人不得泄露。

第十二条 协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商,协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的,方可达成协议。

第十三条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协议结果,与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。

第十四条 《国有土地使用权出让合同》签订后7日内,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当将协议出让结果在土地有形市场等指定场所,或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布,接受社会监督。

公布协议出让结果的时间不得少于15日。

第十五条 土地使用者按照《国有土地使用权出让合同》的约定,付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后,取得国有土地使用权。

第十六条 以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者,需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的,应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,按变更后的土地用途,以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金,并依法办理土地使用权变更登记手续。

第十七条 违反本规定,有下列行为之一的,...

《土地出让金管理办法》

各地土地出让金管理办法是不同的!你可以在当地的政府网站查找相关信息,. 国土部门收取土地出让金的具体标准 目前,我国国有土地使用权出让的方式有三种:协议、招标、拍卖。

在这三种方式中, 招标和拍卖具有公开性、竞争性,一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由 于没有引入竞争机制,土地由谁使用,特别是土地出让金的确定,具有主观因素。

非法低价 (包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上,因此规范协议出让最低价标准至关重要。

区别是否低价出让国有土地使用权,现主要依据以下规定:1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金,区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式,按标定地价的一定比例收取,最低不得低于标定地价的40%”;1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定,协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定,具体适用比例由省、自治区、直辖市确定,确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。

由以上规定可以看出,协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价,协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。

然而,在实际工作中,由于出让土地类型、目的,取得土地利用状况等的差异,依靠以上原则确定的协议出让最低价标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。

一方面是可操作性低,出让土地有可能是新增建设用地直接协议出让;另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金;再者,还有可能是企业改制涉及的土地出让等。

不同情况地价内涵不一,缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。

首先,仅按不同用途基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准,无法满足不同土地情况出让地价的需要,难于操作,致使有些地方公布的协议出让最低价标准形同虚设。

第二,具体出让地块地价内涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致,二者不具有可比性,若以此确定协议出让土地出让金,既有可能导致国有土地资产流失,也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。

第三,根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》,划拨土地使用权价格可作为企业权益计入企业资产,划拨土地需转为有偿使用土地的,按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金,这已不大适用于按上述文件规定确定的协议出让最低价标准。

②最低价确认方法协议出让最低价不能简单地由基准地价的一定比例确定,应分门别类针对具体出让土地类型及地价内涵制定标准。

新增建设用地协议出让最低价确定。

对于新增建设用地采用协议方式出让的,取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。

生地主要是指已完成土地使用批准手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地,土地补偿费、安置补助费、征地过程中发生的税费等土地取得费用由申请使用土地者支付。

其协议出让地价的核定应该是农用地转为建设用地所产生的土地增值费,或称土地所有权收益、土地纯收益。

当然,土地出让金与新增建设土地有偿使用费是不同的,土地出让金是市、县人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者,并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。

而新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时,向以出让等有偿使用方式取得新增建设用地的市、县人民政府收取的平均土地纯收益。

虽然缴纳主体和性质不同,但由于新增建设用地征收标准的制定是由国土资源部按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平等情况确定的,其标准的制定办法与收取目的及土地出让金有相似性,因此,新增建设用地协议出让最低价的确定可以以此作为依据。

根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》确定,各地征收标准的制定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60%,从而确定平 均纯收益征收定额标准,因此协议出让最低价的确定可按以下公式计算:协议出让最低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60%毛地和熟地具备建设条件的土地,其协议出让最低价的确定可以以基准地价和生地出让最低价加上相应的土地开发费等综合考虑。

土地价格是一个有机整体,依据土地构成分离出土地出让金有其片面性,在使用上也有局限性,一般只适用于工业用地,用于商业、住宅等用地并不适用。

但对于目前制定新增建设用地(工业用途)协议出让最低价标准,却不失为行之有效的办法。

对于新增建设用地中用作商业、住宅用途的,其协议出让最低价的确定要以基准地价为准;以生地、毛地出让的,从基准地价中扣除相应的平均土地取得费、开发费等。

企业改制涉及划拨土地使用权协议出让最低价确定。

根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》,企业改制时,划拨土地需转为有偿使用土地的,按出让土地使用权价格与划拨土地使用...

土地出让金怎么交?

土地出让金的收取标准一、个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准:1990年5月19日以前取得的,按签订出让合同之日的标定地价的30%收取;1990年5月19日(含当日,下同)以后取得的,按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。

二、已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的,以及红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的划拨商品房转让应补交的土地出让金,按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。

已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时,不再补缴土地出让金。

三、由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准:被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以前取得的,按申办转让手续之日的标定地价的30%收取;被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以后取得的,按申办转让手续之日的标定地价的60%收取。

被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的,或拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。

四、以划拨方式取得国有建设用地使用权的工业用地补办出让应补交的土地出让金标准:1990年5月19日以前取得的,按标定地价的30%收取;1990年5月19日以后取得的,按标定地价的50%收取。

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