【法院拍卖房产】怎样能买到法院拍卖的房子

【法院拍卖房产】怎样能买到法院拍卖的房子

法院委托拍卖房地产是法院在执行过程中委托拍卖公司对相关房产进行强制拍卖。

在拍卖前,法院会委托独立的专业评估机构对该房产价值做出评估,确定拍卖底价后,由拍卖公司具体负责拍卖过程。

然而,作为一种非主流的房地产交易模式,房地产拍卖对于大部分普通购房者来说还是件很陌生的事情,它何以能成为二手房市场交易新宠呢?记者在走访中发现,为我们大部分业外人所不了解的是,拍卖房在交易成本和销售价格上具有得天独厚的优势。

低至七折的价格 13800元平方米!这是上个月天问公司受法院委托在拍卖北京朝阳区高档楼盘棕榈泉国际公寓两处房产时的成交价格。

某网站房产频道显示,在2006年2月份最后一次更新资料时,该楼盘均价为19500元平房米,其2003年开盘时的均价已是11000元平米。

照此计算,该拍卖价格仅为市场价格的7折,而这还没有算上今年上半年以来北京房地产价格整体上涨的因素。

“拍卖房的价格都会比市场价格低一些。

目前北京的拍卖房价格相当于市场价的8.5折吧,而南方的城市比如广州、上海等地拍卖房市场比较成熟,而且人们对于二手房没有偏见,拍卖房价已高达市场价的9折或以上。

”天问拍卖公司的负责人季涛向记者分析说,在两三年前,由于对二手房消费观念没有转变,加上房源比较差,在北京法院拍卖房的价格甚至会低至7折以下。

不过,随着目前房地产市场的水涨船高,法院拍卖房交易正日渐活跃。

“现在房源越来越好了,很多都是从未入住过的新房,这吸引了很多个人买家。

”季涛说,目前参与竞买的买家主要是中介公司和个人买主。

房地产市场的强劲走势,让很多中介公司在参与竞拍时都带有一种明显的“收房”心态,“不论地段,不论户型,基本上觉得价格合适就出手了。

”一位拍卖师告诉记者,中介公司的竞拍者往往比较看重价格因素,一旦觉得“转手就有得赚”,就会豪气出手,因为他们有庞大的营销网络和营销队伍,所以地段、户型等缺点他们都可以自行克服。

而个人买主往往是有实际需求的,一旦觉得房子合适,即使价格高一点,立马也会出手。

不过在已成交的交易中,个人买家却比较少,“因为一般的拍卖房都是一次性付清款项,这让很多个人买家望而却步。

”季涛分析说。

3%的成本差 与销售价格低廉紧密相连的是卖家的利益。

卖家为何同意以折扣价格卖房子呢? “法院强制执行是一方面因素。

”一位拍卖公司的人士告诉记者,由于无力偿债等因素遭法院对其资产的强制执行。

这种情况比较容易发生在房地产市场不景气的时候,但是在目前如日中天的房地产市场,很多人之所以情愿被法院“强制执行”是出于成本的考虑。

今年6月1日,国家税务总局所发的《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》开始生效。

这意味着,如果房主选择通过市场化的手段比如选择中介把房子转手出去,在缴纳5%的营业税和1%的转让收入的个人所得税外,还需要付给中介公司2%左右的服务费,此外,房主还需要不厌其烦地承担“散户”看房的打扰。

“法院拍卖的房产是不用缴纳营业税的,严格来说,也不用缴纳个人所得税。

”季涛说,对于卖家来说,尽管要承担法院诉讼费和评估公司和拍卖公司的相关服务费用,但是这所有的费用加起来远远低于房屋交易价格的5%,季涛表示。

相比之下,即使在价格上略有所让步,在房主看来,通过法院拍卖房产仍不失为一种极好的避税方式。

“这样很可能会导致一些炒房者故意有钱不还债,让债权人起诉后由法院将其房地产拍卖,从而避开政策的限制。

”一位分析人士认为。

法院拍卖房产程序有哪些?

1、首先是委托办理,法院房产拍卖不是房屋的产权人直接进行房产交易,而是由拍卖行进行委托拍卖,拍卖也要签署委托拍卖合同,有委托书才能进行房产交易,这是委托交易必须有的书面文件。

2、其次就是拍卖行要对房产交易开始进行准备工作,第一步要对拍卖的房产价值进行评估,这样才能定出拍卖的低价,拍卖的低价不可以过高也不能过低,既要保证房屋产权所有人的利益,也要保证购买者的利益。

第二步就是确定拍卖的日期和拍卖的公告。

3、再有就是对购房人的购买资格和购买条件进行审核,购买房屋的人需要提交相关的证明和竞买的保证金,竞买保证金就像是商品房认购书里面交付的保证金是一样的,交易成功就划入房款,交易失败就退还给购房的人。

4、最后就是进行房产的拍卖竞买程序了,一旦房屋竞买成功,当即就缴纳拍卖的房款,然后由拍卖行给予拍卖房产产权转移证明就可以了。

拍到法院拍卖的车不要了,法院会如何处理,会亏很多饯吗

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定 》第十七条 拍卖多项财产时,其中部分财产卖得的价款足以清偿债务和支付被执行人应当负担的费用的,对剩余的财产应当停止拍卖,但被执行人同意全部拍卖的除外。

第十八条 拍卖的多项财产在使用上不可分,或者分别拍卖可能严重减损其价值的,应当合并拍卖。

第十九条 拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价,到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的,应当将该财产交其抵债。

有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的,由法定受偿顺位在先的债权人优先承受;受偿顺位相同的,以抽签方式决定承受人。

承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的,人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。

法院拍卖流程有哪些?

法院拍卖流程: 1、评估价格 评估价格是拍卖的前置程序。

在对被查封、扣押、冻结的被执行人的财产进行变现前,法院应当委托依法成立、具有相应资质的资产评估机构对其进行价格评估。

对评估结果,法院应当及时向执行双方当事人送达评估报告。

当事人对评估结果有异议的,可向法院请求复议,法院再要求评估机构进行复议。

2、作出强制拍卖的决定 价格评估完成后,法院可组织执行双方当事人协商,按评估价格将被执行人财产抵债给申请执行人。

双方当事人对以物抵债不能达成一致的,法院应作出强制拍卖被执行人财产的决定。

如果被执行人要求自己自行变卖财产的,法院依照《执行条例》第48条的规定,可以准许,但应当监督其按照合理价格在指定的期限内进行,并有效控制变卖的价款。

在实际工作中,很少有被执行人要求自己变卖财产的情况,《执行条例》只拟定可以准许,但不是应当。

法院应根据被执行人财产状况,和被执行人的信誉程度,依职权做出决定。

如准许,被执行人自行变卖,应给其10日以内的时间,同时,法院在得款后,才能将查封财产予以解除查封,确保申请人的合法权益得以实现。

3、确定和委托拍卖机构 对拍卖机构的选定,应依照《最高人民法院关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》(以下简称若干规定)和最高院作出的统一由法院技术处委托的规定办理。

拍卖上市公司的股份,应严格按照《若干规定》的规定办理。

法院不应依职权选定拍卖机构。

法院拍卖其它财产,首先应采取当事人主义。

双方不能达成一致的,法院再依职权选定拍卖机构。

拍卖机构确定后,法院与拍卖机构进行协商,签订《委托拍卖合同》。

委托拍卖合同必须是书面的,应当载明拍卖的标的、拍卖佣金、拍卖价款的支付等必备条款。

4、发布公告与展示标的 拍卖机构接受法院委托后,将严格按照法律的规定和合同的约定进行拍卖公告和拍卖展示。

对拍卖方案、拍卖公告等重大事项,拍卖机构应征求法院的意见,获得法院的同意和积极配合。

5、确定拍卖保留价 在拍卖会召开之前,法院应当以评估价格为基础确定拍卖保留价并告知拍卖机构。

拍卖保留价应等于或低于评估价,不能超出评估价。

拍卖保留价是拍卖成交的最低价限,拍卖的最高应价低于保留价的,不得成交。

如第一次拍卖无人竞买,法院根据市场情况,确定再次拍卖的保留价。

6、举行拍卖会 举行拍卖会时,法院一般应派员到场监拍,并将拍卖情况记入笔录;拍卖机构亦可邀请公证员到场进行公证。

拍卖成交的,由拍卖机构与买受人签订成交确认书,并即时钱物两清,或按合同的约定分期付款。

竞买人分期付款的,应得到法院的同意。

7、确认拍卖结案 对拍卖结果,法院应依法进行审查,审查发现拍卖机构,与竞买人之间或者竞买人相互之间恶意串通,并给他人造成损害的情形,将依法裁定拍卖无效;若审查未发现上述情形,则应确认拍卖结果。

拍卖结果确认后,法院应配合拍卖机构将拍卖标的交付买受人。

拍卖的标的是动产的,由拍卖机构直接交付给买受人,是不动产或特定动产的,由法院负责将拍卖标的占有人清除,并办理变更登记手续。

法院拍卖房产问题

法院拍卖房屋,也简称法拍屋,香港地区称银主盘,指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。

当债务人(业主)无力履行按揭合约,或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。

而在过程中遭到拍卖的房屋就是所谓的法拍屋或银主盘。

法拍屋不一定是从银行查封而来,私人查封也有;只是房屋的金额太大,每间房子又都有向银行借钱,银行借钱出去时,都有办理设定抵押权,拍卖时银行有优先受偿之权,这就是强制查封的“执行名义”之一,称为拍卖抵押物。

银行会根据按揭条款,以及相关民事法律规定,向法庭申请没收物业后所出售的物业。

法拍屋的法律特点:买方律师无法作出业权质询卖方不负责清理物业内的任何杂物不得转名或转售,除非得双方同意法拍屋在债务上的安排:在法拍屋出售时,需要按市价出售,以拍卖形式进行,以价高者得为主,而款项的偿还机制分配如下:银主拥有物业押记的债权人相关法律费用如果所得款项,多于按揭需要清还款项,余款会归还业主在亚洲金融风暴前,一般进行银主盘拍卖后,已经可以抵偿欠债。

但在金融风暴后,往往银主盘拍卖后,仍未能抵偿欠款,令银行不愿出售银主盘,造成不少呆账。

法院是怎么拍卖东西的

执行拍卖程序一般可分为准备和实施两个阶段。

一、在准备阶段,执行法院首先要确定拍卖机构。

执行法院与拍卖机构是一种委托关系。

但是他们除有一般委托的平等关系外,还有执法者与协助者的不平等关系。

二、确定拍卖机构后,接着就需委托评估执行标的物的价格,并据此确定拍卖的低价,同时,拍卖机构发布拍卖公告,负责展示拍卖标的。

这一阶段,执行法院应通知当事人到场等。

在实施阶段,拍卖的操作主要由拍卖机构负责,执行法院到场监拍。

中间出现中止拍卖、停止拍卖、撤回拍卖、再行拍卖等事由时,法院应立即书面通知拍卖机构。

拍定后还要主持点、交拍卖标的,需要办理转移过户手续的,执行法院还要制作相应的裁定,等等。

?找法网小编介绍如下: 一、拍卖行接受客户委托房产的所有人作为委托人与拍卖行签署委托拍卖合同,拍卖行是委托人的代理人,在接受委托后以拍卖行的名义主持拍卖。

二、拍卖的鉴定与估价对拍卖房产进行鉴定和估价是拍卖前的第一项准备工作,核定房产评估必须由房地产评估师进行,并对评估结果承担相应责任。

三、确定拍卖房产底价指拍卖成交应达到的最低价格基数,底价过高会导致拍卖失败,过低又会使委托人受经济损失。

底价确定后,当事各方应保守秘密。

四、确定拍卖日期日期拟订和拍卖房产的产别、用途、数量都有关。

从刊登广告到公开拍卖,间隔可在一周左右,展样时间不得少于2天。

五、发布拍卖公告拍卖是一种公开竞买活动,必然发拍卖公告,主要反映拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。

六、审查竞买人资格参加房产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或法人,拍卖主持单位提供相应的证明文件。

七、竞买人缴付保证金在拍卖程序中,缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。

竞买人竞价成功,其保证金可转为价金,竞买未成功,保证金如数退还。

八、组织拍卖会实施拍卖会由主持拍卖的拍卖师、负责记录的记录员、监督拍卖实施的监拍员及协助实施拍卖的其他人员共同实施。

九、拍卖品的权属移交房产一旦成交,拍定人当即付款,即完成了拍卖房产的权属转移。

买受人从拍卖行或执行法院领取房产权利转移证明后,就取得了该房产的所有权或使用权。

法院拍卖的车为什么那么便宜呢

可以购买。

拍卖完成后,可以拿法院裁定书到房管局办理房产过户事宜。

一、如何购买法院拍卖的房子 (1)竞买人应当向人民法院交纳保证金。

保证金的数额一般不低于评估价或者市价的百分之五。

(2)竞买人凭银行进账单及人民法院财务收款凭证到拍卖机构办理竞买手续;交纳保证金人数不足两人的,不得举行拍卖会;拍卖成交后,买受人交纳的保证金充抵价款,其他竞买人交纳的保证金在三个工作日内退还。

(3)拍卖成交后,拍卖机构制作拍卖成交确认书及拍卖报告。

拍卖成交确认书对付款时间、拍卖财产的交付等严格按约定或者法律规定执行。

拍卖报告应包括拍卖公告、拍卖须知、竞买情况、拍卖结果、成交确认、拍卖笔录等详细情况及相关副本。

(4)拍卖机构应在拍卖成交后三个工作日内,向人民法院对外委托管理部门移交拍卖成交确认书、拍卖报告及相关材料,对外委托管理部门在接到拍卖成交确认书、拍卖报告后三个工作日内将拍卖成交确认书、拍卖报告及相关材料移送业务部门。

(5)拍卖成交后买受人应当在人民法院规定的期限内将价款全部汇入指定的账户。

(6)支付拍卖机构佣金。

佣金包括了工作人员前期调查、寻求客户、组织拍卖等发生的实际费用,拍卖机构不再另行收取其他费用。

(7)买受人全额交付价款后,业务部门应在十个工作日内制作出裁定书,送达买受人,并在裁定书送达后十五个工作日内办理拍卖财产的交割手续。

二、过户需要的材料1、拍卖成交确认书 2、登公告报纸 3、拍卖行营业执照副本复印件 4、拍卖行法人身份证复印件 5、法人身份证明 6、法人授权委托书 7、法院委托拍卖行的拍卖委托书复印件(2份) 8、协助执行通知书 9、买受人的身份证

买法院拍卖房有什么风险

只能由购房者通过另立民事案件处理。

5 法拍房原房主也可能存在未交清的水电费、物业费等费用情况,还必须补缴土地出让金。

因此,虽然购买人已完成房屋过户,却因租户不搬离或原来产权人拒绝搬迁,而无法实际入住。

一般情况下,执行法院不会强制腾空,如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权,那么,但具体来看是利大还是弊大,不仅是仁者见仁智者见智,更是一个在实际操作中具体案件具体分析的问题。

买家在法拍房源竞拍之前需注意以下事项,“执行回转”即是在执行程序结束后,原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销,以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据,法院重新采取执行措施,在参与拍卖时,还必须留心土地使用权取得问题:实际居住人拒绝搬离房屋 如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况。

若存在长期租约的法拍房被买下后,入住后可能会遭其他债权人追讨。

4 要关注是否存在实际居住权人及户口迁出问题、及时地提供与房产证办理的信息,因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。

风险二:房屋质量没保障 因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时、小产权、裁定和其他法律文书确有错误。

综合起来看,参与法院组织的拍卖竞得房产的方式有利有弊。

其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”,竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户,将由竞买人自行承担和解决。

这情况一般会在拍卖公告的标的物介绍中有所说明,将已经执行的财产退还给原被执行人,恢复到执行程序开始前的状态的情形。

值得注意的是,由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知,购买这类房屋、产权共有情况。

3 法拍房的房主往往涉及债务问题,房屋可能被多次抵押。

如果有抵押,要了解清楚是否可办理解押,人民法院应当作出裁定,责令取得财产的人返还,竞拍人必须一次性支付。

二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。

与市场上的一般二手房交易不同,可能面临数额较大的欠费:1 注意委托拍卖的法院是第一手直接查封房屋者,还是轮候查封者,关注是否被其他机构查封。

2 要留意所拍卖房屋产权、产权性质是否有问题,是否存在产权不清。

风险四:购房成本风险 这里面通常包含两方面,一是拍卖的房产不接受贷款,在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走,进而引发新的诉讼。

风险五,强制执行。

”这一规定,就是我们所说的执行回转,法院错判后,可以依据该规定执行。

通俗地讲。

因此,即便进行了现场查勘,也会存在相应的质量瑕疵风险。

风险三,在拍得房屋后办理所有权证时,通常只是对明显的瑕疵进行简单描述,对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现,拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用,一是拍卖保证金,二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金,部分房产因长期无人居住,竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外,还要根据具体成交金额。

竞拍成功后、无产权。

拍卖成交后,竞拍人的保证金冲抵购房款,并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。

如果无法解押,未来可能面临相应的债务偿还风险,因为法拍房后续所有费用均由购房者承担,被人民法院撤销的,对已被执行的财产,支付给拍卖公司一定比例的佣金。

佣金比例一般为房价总额的1%~5%之间。

另外:法律规定的执行回转 《民事诉讼法》规定“执行完毕后;拒不返还的、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件风险一:房屋所有权证的办理难以确定 因为开发商在楼盘开发时需要在规划,据以执行的判决,而法院在执行相关案件时很难准确,比如,某房源的信息就显示,“物业、水、电、气等欠费不详,如未成交拍卖结束后将退还保证金

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